السويديون يعودون بقوة لشراء المنازل.. كم ستدفع أقساط مقابل منزل بـ2 مليون كرون؟

شهد سوق القروض العقارية في السويد تحولاً واضحاً خلال الأشهر الأخيرة، بعدما تراجعت رغبة مشتري المنازل في تثبيت سعر الفائدة، واتجهت الغالبية الساحقة مجدداً إلى القروض ذات الفائدة المتغيرة. وتظهر بيانات بنك SBAB أن نحو 98 بالمئة من العملاء الجدد خلال يونيو 2026 اختاروا الفائدة المتغيرة على قروضهم العقارية، بينما لم تتجاوز نسبة من ثبتوا الفائدة على كامل القرض أو جزء منه 2 بالمئة فقط.

لا يعتمد قرار اختيار الفائدة الثابتة Bunden ränta أو الفائدة المتغيرة Rörlig ränta على النسبة المعروضة اليوم فقط، بل يتأثر أيضاً بتوقعات الأسر لما سيحدث مستقبلاً. فعندما تكون الفائدة مرتفعة يختار السويديون الفائدة المتغيرة والعكس صحيح بجانب التوقعات المستقبلية!
 

هل تفكر في الحصول على قرض لشراء منزل في السويد؟

قبل شراء منزل أو شقة في السويد، يجب عدم مقارنة البنوك اعتماداً على سعر القائمة Listränta فقط، لأن السعر النهائي الذي يحصل عليه العميل غالباً ما يكون أقل، ويُحدد وفقاً للدخل، ونسبة القرض إلى قيمة العقار، وحجم المدخرات، والاستقرار الوظيفي، والتعاملات الأخرى مع البنك.

 متوسطات الفائدة الحالية في السويد خلال يوليو 2026

تُظهر أحدث النتائج المنشورة عن يونيو، وهي أحدث متوسطات متاحة في يوليو، أن الفائدة المتغيرة الفعلية لدى البنوك الكبرى تدور تقريباً حول 2.69 إلى 2.76 بالمئة.

فعلى سبيل المثال، بلغ متوسط الفائدة المتغيرة لثلاثة أشهر:

وتسمى الفائدة المتغيرة في السويد عادة 3-månadersränta، لأنها لا تتغير يومياً، بل يُعاد تحديدها كل ثلاثة أشهر. (seb.se)

أما متوسط الفائدة الثابتة لمدة عام واحد، فقد تراوح في أحدث البيانات تقريباً بين 2.91 و3.17 بالمئة، بينما تصل أسعار القائمة قبل الخصومات لدى بعض البنوك إلى نحو 3.47–3.64 بالمئة. (Swedbank)

لذلك سنستخدم في المثال التالي نسبتين تقريبيتين واقعيتين:

• الفائدة المتغيرة: 2.75%
• الفائدة الثابتة: 3.05%

هذه النسب أمثلة حسابية، وليست عرض من بنك معين، ولكنها أسعار تعكس السعر الحقيقي في السوق حالياً مع الزيادة والنقصان.

ما أفضل البنوك للحصول على قرض عقاري في السويد؟

لا يوجد بنك واحد هو الأفضل لجميع العملاء، لكن المقارنة تبدأ عادة بين:

SBAB: يتميز بنموذج تسعير واضح يعتمد بدرجة كبيرة على حجم القرض ونسبة التمويل، ولا يعتمد بالطريقة نفسها على التفاوض الفردي.

SEB: سجل أحد أدنى متوسطات الفائدة المتغيرة في يونيو 2026، لكن العرض النهائي يرتبط بوضع العميل المالي.

Swedbank: لديه شبكة فروع واسعة، وقد يكون مناسباً لمن يريد جمع الحساب الجاري والتأمين والادخار والقرض في بنك واحد.

Handelsbanken: يقدم تسعيراً فردياً عبر الفروع، وقد يستطيع العميل الحصول على خصم جيد إذا كان لديه دخل مستقر ووضع مالي قوي.

Nordea: يتيح عروضاً شخصية ويحدث أسعار القائمة بصورة منتظمة، لكن يجب مقارنة العرض النهائي وليس السعر المعلن فقط.

وينبغي طلب عرض مكتوب من ثلاثة بنوك على الأقل، ثم استخدام أفضل عرض للتفاوض مع البنك الذي ترغب في التعامل معه.

مثال: شراء منزل بسعر مليوني كرونة في السويد

نفترض أنك وجدت منزلاً في مدينة سويدية متوسطة أو في ضاحية بسعر:

2,000,000 كرونة

منذ الأول من أبريل 2026 أصبح من الممكن أن يصل القرض العقاري عند شراء المسكن إلى 90 بالمئة من قيمة المنزل، ولذلك أصبحت الدفعة النقدية المطلوبة تبدأ من 10 بالمئة بدلاً من 15 بالمئة وفق القواعد السابقة. (Swedbank)

قيمة الدفعة المقدمة

سعر المنزل: 2,000,000 كرونة

الدفعة النقدية بنسبة 10%:

200,000 ألف كرونة أنت تدفعها من حسابك لكي تبدأ الشراء والحصول على القرض البنكي!

قيمة القرض العقاري:

1,800,000 مليون كرونة

وقد توجد مصروفات إضافية لا تدخل في الدفعة المقدمة، مثل:

• رسوم تسجيل الملكية Lagfart عند شراء منزل مستقل.
• رسوم الرهن العقاري Pantbrev إذا لم تكن هناك رهون كافية مسجلة على العقار.
• فحص المنزل Besiktning.
• تأمين المنزل Villaförsäkring أو Hemförsäkring.
• رسوم جمعية السكن عند شراء شقة تمليك Bostadsrätt.

تكلفة قرض 1.8 مليون كرونة بفائدة متغيرة 2.75%

الحساب التالي يفترض أن القرض سيُسدد بالكامل بأقساط شهرية متساوية، وأن الفائدة ستظل ثابتة طوال الفترة لأغراض المقارنة فقط.

سداد القرض خلال 10 سنوات

القسط الشهري التقريبي:

17,174 ألف كرونة شهرياً

إجمالي ما يُدفع للبنك خلال عشر سنوات:

2,060,878 كرونة

إجمالي تكلفة الفائدة:

260,878 كرونة

ومع إضافة الدفعة المقدمة يصبح إجمالي المبلغ المدفوع لشراء المنزل:

2,260,878 كرونة

سداد القرض خلال 20 سنة

القسط الشهري التقريبي:

9,759 ألف كرونة شهرياً لمدة 20 عاماً

إجمالي المبالغ المدفوعة للبنك:

2,342,158 كرونة

إجمالي الفائدة:

542,158 كرونة

ومع الدفعة المقدمة يصبح إجمالي تكلفة المنزل:

2,542,158 كرونة

مقارنة مختصرة

ملاحظة مهمة حول طريقة سداد القروض في السويد

الأمثلة السابقة صُممت لتوضيح تكلفة تمويل المنزل إذا سُدد القرض بالكامل خلال 10 أو 20 سنة بنظام أقساط متساوية.

لكن القروض العقارية السويدية لا تُرتب دائماً بهذه الطريقة. ففي كثير من الحالات يحدد البنك نسبة إطفاء سنوية Amortering، بينما يبقى جزء كبير من أصل القرض قائماً بعد عشرين سنة.

ومع نسبة تمويل تبلغ 90 بالمئة من قيمة المسكن، يجب عادةً سداد 2 بالمئة سنوياً من أصل القرض إلى أن تنخفض نسبة الدين إلى 70 بالمئة من قيمة المنزل. وبعد ذلك تصبح النسبة السنوية 1 بالمئة حتى ينخفض القرض إلى أقل من 50 بالمئة، وفق الشروط المطبقة على القرض.

ولهذا قد يكون القسط الفعلي في البداية مكوناً من:

• الفائدة الشهرية.
• مبلغ الإطفاء.
• رسوم البنك المحتملة.
• مصروفات السكن والجمعية والتأمين والكهرباء.

لكن القرض لن يكون مسدداً بالكامل خلال عشر أو عشرين سنة وفق هذا الأسلوب، لذلك لا ينبغي مقارنة هذا الرقم مباشرة بالقسط الكامل في الحسابات السابقة.

هل تختار الفائدة المتغيرة أم الثابتة؟

الفائدة المتغيرة قد تكون مناسبة لمن لديه هامش مالي يسمح بتحمل ارتفاع القسط، ويريد حرية أكبر في تغيير البنك أو تسديد القرض من دون تكاليف مرتبطة بإنهاء فترة التثبيت.

أما الفائدة الثابتة فقد تناسب الأسرة التي تريد معرفة تكلفة السكن بدقة وتخشى ألا تتحمل أي زيادة مفاجئة، حتى لو كان سعرها الحالي أعلى قليلاً.

ويمكن كذلك تقسيم القرض إلى أجزاء، مثل وضع نصفه على فائدة متغيرة وتثبيت النصف الآخر، بدلاً من وضع كامل التمويل على خيار واحد.